A aquisição de imóveis sem registro: é possível?


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I- Introdução


..........No nosso último artigo da Série “Compra e Venda de Imóveis”, vamos destacar os principais pontos que envolve a aquisição e a regularização dos imóveis sem registro, algo que ainda é uma realidade no Brasil.


Se você não leu o quarto artigo da série, então confira no link: Tributação na Compra e Venda de imóveis.


..........Embora haja todo um esforço público (com programas de regularização fundiária) e privado no sentido de realizar o devido registro dos imóveis urbanos e rurais, ainda existe uma grande quantidade de áreas sem registro algum e, até mesmo, registradas de forma equivocada, circunstância que provoca intensa confusão nas negociações imobiliárias pelo país.

..........Sendo assim, seguindo a nossa abordagem, o presente artigo responderá aos seguintes questionamentos:

É possível comprar um imóvel sem registro?
Essa aquisição é segura?
Como regularizar a situação de um imóvel sem registro?

II- Imóvel sem registro


..........Primeiramente, se você não sabe o que é o registro do imóvel ou qual a importância da matrícula de um bem, indicamos a leitura do nosso primeiro artigo da série:

Compra e Venda de Imóvel: Uma abordagem geral


..........Como dissemos, muitos imóveis pelo país sequer possuem registro cartorário, embora sigam tendo um uso regular por parte daqueles que se dizem seus donos, exercendo a devida posse da área.

..........Importante mencionar que, em alguns casos, esses supostos “donos” possuem direito à propriedade daquele bem. Porém, em outras situações o imóvel, na verdade, pode pertencer ao Estado (caso das terras devolutas), o que implica na impossibilidade de aquele bem ser alienado de particular para particular.


Entendi, mas é possível comprar um imóvel sem registro?

..........Sim, é possível, até mesmo porque essas negociações são atrativas pelo baixo preço e realizadas por simples contrato particular de compra e venda.

Certo...e essa compra é segura?

..........Essa é a chave da questão, embora materialmente haja a possibilidade de comprar um imóvel sem registro, essa aquisição está repleta de riscos que, certamente, não estariam presentes ou seriam mais fáceis de visualizar e avaliar caso aquele imóvel estivesse registrado.

..........Dentre esses riscos, podemos citar:

  1. Impossibilidade de registrar o título aquisitivo, ou seja, em face de outras pessoas aquela aquisição não está protegida, pois o nome do comprador não consta como proprietário do bem para efeitos legais;

  2. Dupla venda – o imóvel foi vendido para mais de uma pessoa;

  3. Custos adicionais para regularizar a situação do bem;

  4. Impossibilidade de registrar a propriedade.

..........Portanto, embora haja a possibilidade de compra, essa negociação possui grandes chances de permanecer na clandestinidade, caso não seja feito o devido registro e regularização daquele imóvel ou até venha a ser inviável realizar esse procedimento.

III- Como regularizar um imóvel sem registro?

..........Embora inicialmente adquirido de maneira irregular, pois a legislação prevê a necessidade de registro dos imóveis e do próprio instrumento que transfere a propriedade do bem (Ex: contrato de compra e venda), é possível regularizar a situação do bem não registrado.

..........Para o particular que comprou ou possui um imóvel sem registro, a regularização pode ocorrer das seguintes maneiras:

  1. Legitimação da posse – processo que ocorre através do enquadramento em programas estatais de Regularização Fundiária;

  2. Ação judicial de Usucapião – mais uma maneira de aquisição e que implica necessariamente na abertura de uma matrícula para o bem (mesmo que nunca tenha sido registrado).

  3. Usucapião Extrajudicial - possibilidade criada pelo Novo Código de Processo Civil, é uma modalidade que embora não envolva o judiciário, necessita de advogado e requer o preenchimento de determinados requisitos legais.


E o auxílio de um Advogado?

..........Em cada caso, é essencial o acompanhamento de um advogado habilitado que fará todo o estudo da situação da aquisição e do próprio imóvel, pois para optar por algum dos procedimentos de regularização de imóvel sem registro, é necessário o preenchimento certos requisitos legais, dependendo tanto da situação do bem, como da própria pessoa que requer esse tipo de procedimento.


IV- Conclusão


..........Portanto, conclui-se que é possível a compra de imóveis sem registro no Brasil, porém é uma negociação considerada de risco, sendo essencial o acompanhamento de um advogado especializado para dar um mínimo de segurança jurídica a essa aquisição, bem como estude a viabilidade de uma futura regularização daquela área.


VI- Referências


SILVA, Bruno Mattos. Compra de Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise dos riscos. 12. ed. São Paulo: Atlas, 2019.


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