A Promessa de Compra e Venda de Imóvel: é segura?

Atualizado: 5 de mai. de 2021


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I- Introdução


..........No quarto artigo da Série “Compra e Venda de Imóveis”, vamos destacar os principais pontos sobre a Promessa/Compromisso da aquisição de um imóvel que, por ser feita através de um simples contrato particular, é bastante utilizada no Brasil.


Se você não leu o terceiro artigo da série, então confira no link: Tributação na Compra e Venda de imóveis.


..........Bom, o contrato de compromisso de compra e venda ocorre quando uma das partes se obriga a comprar um determinado bem e a outra parte, por sua vez, se obriga a vendê-lo.

..........Entretanto, por ser uma promessa de um negócio futuro, esse tipo de contrato é visto com certa insegurança, seja pela ausência de conhecimento técnico, ou mesmo pelas próprias circunstâncias que ocorreu essa negociação.

..........Sendo assim, seguindo a nossa abordagem, o presente artigo responderá aos seguintes questionamentos:

A promessa de compra e venda pode ser registrada?
É possível desistir dessa promessa?
Após o pagamento do preço integral, o promissário comprador tem direito a adquirir o bem?
E se o promissário vendedor se recusar a transferir o bem?

II- O Registro do Contrato


..........Em termos práticos, a promessa de compra e venda geralmente é realizada quando as partes não querem ou mesmo não podem celebrar, desde logo, a escritura pública do contrato definitivo de compra e venda.

Entendi, mas essa promessa pode ser registrada?

..........Sim, mesmo que seja firmado por um instrumento particular (simples contrato), esse compromisso pode ser registrado em cartório de imóveis.

Hum, certo. Mas qual a vantagem de ter o custo com o registro?

..........A principal vantagem do registro dessa promessa é justamente tornar público o negócio, ou seja, fazer com que aquele compromisso seja eficaz inclusive contra terceiros.

..........Em melhores termos, o registro do contrato impede a temida “dupla venda” por um vendedor de má-fé, que negocia o imóvel com mais de um comprador, trazendo prejuízo financeiro e constrangimento para os envolvidos.

..........Dessa forma, aquele promissário comprador que registrou o contrato terá prioridade para a aquisição do imóvel, mesmo que outra pessoa também tenha adquirido e pago o preço.

III- A Desistência


..........Via de regra, o Compromisso de Compra e Venda é irretratável!

..........Isto mesmo, caso você firme um contrato como esse, você não pode voltar atrás e desfazer o negócio sem que surja para a outra parte um direito de indenização e multa pelo distrato.

Mas para tudo o direito apresenta uma solução...ou será uma brecha?

..........Embora irretratável, o Art. 1.417 do Código Civil garante que é possível que, no próprio contrato, as partes incluam uma cláusula de arrependimento e assim, seja possível que uma das partes estando insatisfeita, desista da referida negociação.

..........Vale ressaltar que essa cláusula de arrependimento não tem eficácia após o pagamento de todo o preço.


IV- A Adjudicação Compulsória

..........Antes de tudo:

O que é essa tal de Adjudicação?

..........Nada mais é do que o instrumento jurídico que garante ao promissário comprador exigir judicialmente que aquele promissário vendedor cumpra com a obrigação e, forçosamente, firme a escritura definitiva transferindo o imóvel.

..........Nesse caso, o diferencial é que a própria sentença do juiz vale como título hábil para ser registrado no cartório imobiliário e, efetivamente, permita a transferência da propriedade para o nome do promissário comprador.

Perfeito, mas há algum requisito para ter esse direito?

..........Então, conforme o Art. 15 do Decreto-lei nº 58/37, há dois requisitos para que se tenha o direito a essa “adjudicação compulsória”:

  1. O preço tenha sido totalmente pago;

  2. Os tributos tenham sido devidamente recolhidos.

Certo, mas e aquele tal registro do contrato, ele é necessário?

..........Embora muitas discussões sobre a necessidade ou não do registro da promessa para que houvesse o direito à adjudicação, o Superior Tribunal de Justiça pacificou seu entendimento através de súmula, vejamos:

  • Súmula nº 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

..........Portanto, independente de registro, desde que cumpridos os requisitos indicados, existe o direito do promissário comprador em pedir a adjudicação do imóvel.


E o auxílio de um Advogado?

..........Embora haja toda uma segurança legal em torno do compromisso de compra e venda, é interessante o auxílio e o acompanhamento de um advogado especializado na área, sobretudo em razão do alto valor que envolve essas negociações.



V- Conclusão


..........Portanto, conclui-se que o compromisso de compra e venda é um negócio que possui uma segurança garantida pela legislação, mas para isso é importante que as partes negociantes estejam atentas com a situação do imóvel e realize os procedimentos indicados pela lei, como o próprio registro do contrato firmado.

..........Vale destacar que em negociações que envolvem a compra e venda de imóveis, é essencial o apoio de um profissional habilitado para dar uma maior proteção aos interesses das partes envolvidas.


VI- Referências

  • SILVA, Bruno Mattos. Compra de Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise dos riscos. 12. ed. São Paulo: Atlas, 2019.


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