Compra e Venda de Imóveis: uma abordagem geral

Atualizado: 15 de abr. de 2021


I- Introdução


..........A Compra e Venda de Imóveis é uma prática que faz parte do nosso cotidiano, entretanto, permanece sendo um negócio jurídico que desperta muitas dúvidas entre as partes envolvidas.

..........Pensando nisso, vamos iniciar uma série de artigos jurídicos tratando aspectos essenciais e práticos sobre o tema.

..........Este é o primeiro artigo da série e responderá aos seguintes questionamentos:

O que é a matrícula do imóvel e do que ela trata?
Como ter acesso aos dados sobre um imóvel?
Como e quando o comprador passa a ser dono do imóvel?

II- Matrícula do Imóvel


..........Bom, a primeira coisa que devemos ter em mente na compra de um imóvel é justamente saber o que estamos negociando, ou seja, ter conhecimento da situação física e jurídica daquele bem.

..........É nesse momento que voltamos a atenção para o registro do imóvel, que atualmente é feito através da “Matrícula”. Essa matrícula, por sua vez, é uma espécie documento no qual consta o número identificador daquela propriedade individualmente.

..........Em melhores termos e fazendo uso de uma boa analogia: a “Matrícula” é como se fosse a “Carteira de Identidade” do imóvel.

Certo e o que consta nessa matrícula?

..........Pois bem, é nessa Matrícula que consta toda a descrição do bem, sua dimensão, localização e o mais importante, contará toda a história do imóvel através dos sucessivos registros e averbações.

..........Dessa forma, será possível saber quem foram os proprietários do bem e quem é o atual, como também se pode visualizar prováveis pendências sobre o imóvel (Ex: hipotecas, se o imóvel se encontra prometido à venda, se é bem de família, etc).

Entendi, mas em qual cartório o imóvel está registrado?

..........O imóvel necessariamente deve ser registrado em um único cartório em específico, que será o responsável por aquela circunscrição (local) onde se situa o bem. Por isso, você deve se informar qual cartório é competente por aquela área e, certamente, terá acesso à referida matrícula.

Hum, então qualquer pessoa pode ter acesso a essa situação do imóvel?

..........Exatamente, qualquer pessoa pode verificar a situação de um imóvel sem que seja necessário informar o motivo. Portanto, através dessa consulta você conhece quem é seu proprietário e os gravames que existem sobre o bem (hipoteca, entre outros).

..........Essa é uma garantia estabelecida pelo Art. 17 da Lei de Registros Públicos, que prevê o caráter público dos registros imobiliários, sendo assim qualquer pessoa pode ter acesso a eles.

III- Transferência da propriedade


..........Outro ponto importante e que causa grandes dúvidas é o seguinte:

Como e quando o comprador passa a ser dono do imóvel?

..........Então, é comum a crença popular de que ao pagar uma determinada quantia por um imóvel ao seu proprietário e receber em troca um recibo ou contrato, desde então se tornam os novos proprietários do imóvel...

  • Isso é CONVERSA!

..........No Brasil, o Art. 1245 do Código Civil é claro em estabelecer que a aquisição da propriedade, por meio da compra e venda, só é feita pelo registro do título de aquisição no cartório imobiliário, ou seja, apenas após esse registro é que haverá a transmissão do bem.


Interessante, mas o que é esse título de aquisição?

..........O título de aquisição é justamente o documento que a lei considera capaz para ser registrado no cartório e efetivar a transferência do bem. No caso da compra e venda de imóveis, em regra geral, esse título é a escritura pública.

..........Entretanto, há casos em que a legislação permite que o instrumento particular (contrato comum) seja registrado no cartório e gere a transferência efetiva da propriedade.

..........Os casos mais comuns são:

  1. Compra de um imóvel que tenha o valor igual ou inferior a 30 vezes o maior salário-mínimo vigente no país, é o que garante o Art. 108 do Código Civil;

  2. A compra de imóvel por alienação fiduciária (compra financiada), como prevê o Art. 38 da Lei nº 9.514/97.

..........Existem outras hipóteses, mas para não estender demais o artigo, vamos ficar pelas mais corriqueiras. Entretanto, fiquem à vontade para perguntar nos comentários se esse é o seu interesse.

..........Em resumo, guarde a seguinte máxima:

“Quem não registra não é dono!”

  • E o auxílio de um Advogado?

..........Veja, o apoio de um profissional habilitado e que possui experiência com tais demandas é determinante. Por isso, sempre que possível, procure um advogado.

..........Este é o profissional que lhe dará toda a orientação necessária, lhe dirá seus direitos e, se você permitir, lutará por eles!


IV- Conclusão


..........Portanto, conclui-se que no momento da compra de um imóvel é essencial que se analise a sua matrícula, tendo atenção se a pessoa que você está negociando é realmente o proprietário do imóvel e se há pendências econômicas/jurídicas sobre aquele bem.

..........Quanto à transferência, muita atenção para registrar o seu título de aquisição no cartório imobiliário, pois só a partir desse momento você será de fato o proprietário daquele imóvel.


V- Referências

  • SILVA, Bruno Mattos. Compra de Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise dos riscos. 12. ed. São Paulo: Atlas, 2019.


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