Código Civil x Convenção Condominial: Qual devo aplicar?

Atualizado: 22 de fev. de 2021

GUIA: I- Introdução; II- Legislação; III- Doutrina; IV- Jurisprudência; V- Conclusão; VI- Referências.

I- INTRODUÇÃO

Com o advento com Código Civil de 2002, as relações privadas passaram a ter como base o arcabouço de normas trazidas por tal dispositivo. Assim, o estabelecimento de direitos e deveres entre particulares necessariamente teriam que obedecer aos ditames previstos neste código, sob pena de ilegalidade e mesmo, de abusividade.

No tocante ao Condomínio Edilício, há bastante tempo já temos a sua regulação pela Lei nº 4.591/64, com o expresso destaque à figura da Convenção Condominial, dispositivo a ser observado no âmbito interno. Vejamos:


Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.


Neste contexto, eis então o surgimento da controvérsia, em caso de confronto entre a Convenção Condominial e o Código Civil, qual dispositivo deve prevalecer?

II- LEGISLAÇÃO

   Vejam que, não bastasse a lei supracitada, o próprio Código Civil legitima o poder regulamentador atribuído à Convenção Condominial:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titularesde, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.


   Do artigo mencionado, extraem-se duas ideias principais:

1- Desde logo estabelecida, o cumprimento da Convenção torna-se obrigatório para todos os condôminos;

2- A necessidade do registro da Convenção Condominial em cartório.


   Quanto à primeira, temos a força deste instrumento de Convenção para disciplinar regras gerais e específicas no âmbito condominial, de forma a permitir e possibilitar a convivência pacífica àqueles que frequentam e habitam esse ambiente. Neste sentido, dispõe o Código Civil:


Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.


   Portanto, denota-se a força normativa e a abrangência que a Convenção assume para regular as diversas situações da vida condominial.

   Já em relação ao segundo ponto, qual seja a necessidade do registro em cartório, urge aqui mencionar a superação jurisprudencial desta norma, entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal de Justiça na forma da Súmula 260:

Súmula 260 A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.


   Portanto, atualmente, mesmo que a Convenção Condominial não seja registrada em cartório, ela é dispositivo válido e eficaz para ser aplicado no âmbito condominial, sendo ainda, de cumprimento obrigatório.


III- DOUTRINA


   Sobre a matéria, a doutrina é farta a fim de reconhecer a força normativa da Convenção Condominial como o dispositivo a ser observado na regulação das situações que permeiam o ambiente condominial. Neste espeque, ensina o ilustre professor Caio Mario da Silva¹:

“(...) dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente (...) se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento individual”.


   Ainda, nesse mesmo sentido, disserta o eminente doutrinador Arnaldo Rizzardo²:

a convenção constitui a lei interna do condomínio, que é adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos, mais especificamente é o ato normativo interno do microssistema do condomínio aprovado pela vontade dos condôminos, em assembléia, destinando-se a regular as relações ente os condôminos, mas estendendo-se a sua aplicação a terceiros que freqüentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades”.


   Desse modo, sobre a Convenção Condominial temos, em suma, que:

  • É dotada de força normativa;

  • Aplica-se tanto para os condôminos como para aqueles que frequentam esse espaço comum (visitantes);

  • Possui cumprimento obrigatório.

IV- JURISPRUDÊNCIA


   Não bastasse, de modo a elucidar a matéria exposta, temos que a jurisprudência nacional é consolidada no sentido de reconhecer a força normativa e a necessidade de subordinação dos condôminos à Convenção Condominial:


CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. NATUREZA JURÍDICA INSTITUCIONAL NORMATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. NOVO CONDÔMINO. SUBORDINAÇÃO À CONVENÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. O recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino. 3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem. 4. Havendo cláusula compromissória entabulada entre as partes elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o condomínio, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição estatal. 5. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1733370 GO 2018/0002529-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2018)


Agravos de Instrumento. Decisão que concedeu parcialmente a tutela de urgência. Anulação parcial de assembleia condominial no tocante à eleição de síndico, que teria ocorrido em afronta à convenção. Ação objetivando a parcial anulação de assembleia geral ordinária, com a destituição da empresa eleita como síndico e a imissão interinamente do autor em tal função, pelo prazo de seis meses, para que nova assembleia seja regularmente convocada. Alegação do autor de que sua candidatura teria sido injustificadamente obstruída. Convenção condominial que prevê seja o cargo ocupado por condômino. É certo que o caráter normativo da convenção condominial é reconhecido de modo pacífico, na condição de lei interna do condomínio, sendo a sua força cogente aos condôminos e aos que passam a integrar a vida condominial aceita sem relutâncias. Tamanha é a força normativa da convenção condominial que, mesmo que apresente norma contrária à lei, não é dado ao condômino se eximir de sua aplicação, sendo necessário recorrer ao Poder Judiciário para pleitear a anulação do preceito infringente do direito positivo ou, alternativamente, diligenciar a sua alteração pela assembleia, observado o quórum regulamentar. Embora o art. 1.347 do Código Civil assegure a possibilidade de escolha síndico que não seja condômino, não há dúvida de que a convenção, instrumento que regula as relações entre os condôminos, deveria ter sido respeitada ao tempo da Assembleia Geral Ordinária do Condomínio, realizada em 13.04.19, porquanto a cláusula 19, que veda a escolha de síndico profissional, [...]. A representação legal do condomínio deverá ser exercida nos termos do art. 21 a 26 da convenção [...] cumprir-se os termos dos art. 26 da Convenção do Condomínio, sem prejuízo do pagamento da folha salarial. PARCIAL PROVIMENTO DOS RECURSOS

(TJ-RJ - AI: 00316327820198190000, Relator: Des (a). MARIA LUIZA DE FREITAS CARVALHO, Data de Julgamento: 29/01/2020, VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL)


   Dessa forma, é uníssona a jurisprudência pátria para legitimar a eficácia da Convenção Condominial, inclusive em face do Código Civil em determinados casos.


V - CONCLUSÃO


   Portanto, a convenção sem dúvida é a lei maior dentro do condomínio edilício e, consequentemente, tem o poder de regulamentar questões internas para a bom convívio entre os moradores.

   A conclusão é que mesmo que a Convenção Condominial esteja em confronto com o CC, devido a força normativa deste dispositivo, mesmo que apresente norma contrária à lei, não é permitido ao condômino se eximir de sua aplicação, sendo necessário recorrer ao Poder Judiciário para pleitear a anulação do mandamento nocivo ao direito positivo.

   Desse modo, todos os que adquirem parte do domínio ali existente, comprometem-se a cumpri-la. Ademais, por seu caráter estatutário, obriga tanto os proprietários como todos aqueles que adentrarem nesta propriedade privada.


VI- Referências:

¹PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. – 24ª Ed – Rio de Janeiro, Editora Forense, 2011

²RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. Imprenta: Rio de Janeiro, Forense, 2013.



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