Guia: I- Introdução; II- Legislação; A- Normas Gerais; B- Normas Específicas III- Doutrina; IV- Jurisprudência; V- Conclusão.
I- INTRODUÇÃO
..........Nos dias de hoje, a casa própria ainda é o sonho de grande parte dos brasileiros. Entretanto, em meio a tantas instabilidades, o que era para ser a solução na vida do cidadão, acaba se tornando pesadelo devido ao número de problemas que podem ocorrer ao longo da aquisição desse bem.
..........Pois bem, consultando as demandas que envolvem o setor imobiliário, percebe-se o crescimento da procura pela compra de imóveis na planta (a serem construídos) por apresentarem uma boa vantagem econômica. De igual modo, cresceu também a quantidade de ações ajuizadas em razão do grande risco nesses empreendimentos: O ATRASO NA ENTREGA.
..........Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo, no Brasil, 95% das obras são entregues atrasadas. Portanto, é essencial que se conheçam os direitos dos adquirentes e a responsabilidade daquelas empresas que oferecem essa modalidade de negócio.
..........Imagine você na seguinte situação:
Pagou todo o valor pelo imóvel durante vários anos, fez planos, encomendou suas mobílias e então, eis que chega a data estabelecida para a entrega...
Porém, para sua triste surpresa, o bem ainda está longe de ficar pronto ou, em alguns casos, sequer começou a ser construído!
..........Pergunta-se:
Há responsabilidade em razão do atraso na entrega do imóvel?
Se sim, quem é o responsável?
Existe um limite legal para esse atraso?
Posso rescindir o contrato?
II- LEGISLAÇÃO
A) NORMAS GERAIS
..........Primeiramente, você deve entender que, em razão da vulnerabilidade em que se vê o comprador (pessoa comum) nesta negociação, o Código do Consumidor é dispositivo válido para abarcar esta relação contratual. Quanto a esse dispositivo, destacamos algumas regras fundamentais para o tema:
Responsabilidade Objetiva da empresa construtora que deverá ressarcir o consumidor pelos danos que tiver causado. (Art. 12)
Responsabilidade Solidária da "Cadeia de Fornecimento", ou seja, todos os entes colaboradores respondem perante o prejuízo ao consumidor. (Art. 7, pú e Art. 18)
..........Na presente situação, é comum que o contrato de aquisição do imóvel na planta seja pactuado tanto com a participação de serviços de uma incorporadora, quanto de uma construtora. Em alguns casos, até de uma imobiliária ou corretora. Ou seja, pelas normas apresentadas, é possível que a responsabilização recaia sobre todos esses colaboradores.
..........Para aprender a distinção entre essas entidades, indico:
..........Ademais, voltando a atenção para o Código Civil, é necessário o recorte de algumas normas aplicáveis ao caso:
Responsabilidade do devedor pelos prejuízos que sua mora der causa.(Arts. 389 e 395 )
Resolução do contrato, bem como a devolução dos valores e a justa indenização se constatado o atraso da obra. (Art. 475).
Obrigação do corretor de atuar na mediação do negócio com diligência e prudência, sob pena de responder por perdas e danos. (Art. 723)
..........Por essa última proposição, entendemos então que, em relação ao corretor, comprovada a violação do seu dever, seja por ausência de informações suficientes ao consumidor ou por não ter checado a situação do empreendimento antes de ofertá-lo, poderá também ser responsabilizado.
..........Não bastasse, urge mencionar que o abalo decorrente do atraso na entrega é plenamente passível de indenização por danos morais, uma vez que, além de comprometer seu patrimônio durante todo o período de pagamento, o consumidor também nutre expectativas imensuráveis para a realização do empreendimento.
B) NORMAS ESPECÍFICAS
..........Quanto aos regramentos específicos, mencionamos algumas regras da Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre as incorporações imobiliárias:
Limite legal de 180 dias de atraso, período em que não dará causa à resolução do contrato pelo adquirente, bem como não ensejará multa ao incorporador. ( Art. 43-A)
Informar o estado da obra de 6 em 6 meses, no mínimo. (Art. 43, I)
Responsabilidade civil do incorporador, que deve indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos resultantes da não conclusão da edificação ou o retardo injustificado. (Art. 43, II)
..........Por essa razão, quem assume esse tipo de negociação deve sempre ficar atento para acompanhar a obra e pedir informações sobre o seu andamento, de modo a tomar as medidas necessárias no momento correto.
QUESTIONÁRIO:
1. Como funciona a responsabilidade nesses casos?
- A responsabilidade é atribuída ao Incorporador e ao Construtor solidariamente. Em certos casos, se comprovada a culpa, a Imobiliária e o Corretor também podem vir a responder.
2. Existe um limite legal para esse atraso?
- Sim, o limite é de até 180 dias depois da data ajustada para a entrega.
3. Posso rescindir o contrato?
- Sim, a qualquer momento, mas é preferível que se faça após o período de 180 dias de atraso, momento em que todas as “fichas” estarão ao seu favor.
4. Que valores estes responsáveis devem arcar?
- Depois de passado o limite legal, o comprador pode pedir de imediato, o pagamento integral de todos os valores pagos com a devida correção monetária.
III- DOUTRINA
..........Sobre a matéria, a doutrina é farta a fim de reconhecer a responsabilidade do construtor diante do atraso das obras, como ensina o professor Sérgio Cavalieri Filho¹:
“A responsabilidade do construtor é de resultado, como já assinalado, porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para qual foi encomendada”.
..........E completa o mesmo doutrinador sobre a responsabilidade da incorporadora:
“O incorporador é o responsável por qualquer espécie de dano que possa resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação. Trata-se de entrega retardada, de construção defeituosa, de inadimplento total.”
..........Por último, o professor Arnaldo Rizzardo² ensina sobre a responsabilidade solidária da construtora e da incorporadora:
“Tanto que se impõe a responsabilidade solidária da dona da obra e do construtor, o mesmo acontece relativamente ao incorporador e ao construtor. O incorporador figura como o contratante junto aos adquirentes das unidades, enquanto o construtor é considerado o causador direto do dano.”
..........Assim, temos verificada a plena responsabilidade destes entes pela ocorrência de entrega do imóvel fora do prazo previsto.
IV- JURISPRUDÊNCIA:
..........Não bastasse, de modo a elucidar a matéria exposta, trazemos Súmula do Superior Tribunal de Justiça que garante o direito à restituição imediata dos valores pagos pelo consumidor/promitente comprador em casos como o atraso na entrega do imóvel:
SÚMULA N. 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
..........Este mesmo tribunal também firmou teses concretas sobre o tema, dentre as quais destacamos a seguinte:
"No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma."
..........Por último, vamos a alguns julgados sobre o assunto:
1. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – CONSTRUTOR e INCORPORADOR
CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CONSTRUTORA. COOPERATIVA. [...] 2. Os convênios firmados entre as cooperativas e construtoras, com o escopo de viabilizar o cumprimento dos objetivos institucionais notadamente a construção dos imóveis enseja o reconhecimento da obrigação solidária entre ambas. 3. Recurso parcialmente conhecido e na parte conhecida, desprovido. (TJ-DF - APC: 20090110988518, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Data de Julgamento: 24/02/2016, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 08/03/2016 . Pág.: 220)
2. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - CORRETOR DE IMÓVEIS e CONSTRUTORA
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. EMPREENDIMENTO QUE, PASSADOS MAIS DE SEIS ANOS, NÃO SAIU DO PAPEL. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO PELO COMPRADOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DO DEVER DE INFORMAÇÃO. [...] Responsabilidade solidária entre a corretora de imóveis e a construtora que também decorre do disposto no art. 14, § 1º, do CDC, incidente a hipótese por força dos seus arts 2º e 3º. Falha na prestação do serviço de corretagem caracterizada pela quebra do dever de informação acerca dos riscos decorrentes da negociação. [...] APELO PROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70073786451, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em 14/06/2017). (TJ-RS - AC: 70073786451 RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 14/06/2017, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 26/06/2017)
3.DANO MORAL – RESPONSABILIDADE OBJETIVA - PREJUÍZO PRESUMIDO
APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. DANO MORAL IN RE IPSA. ENUNCIADO JURÍDICO Nº 116, DO AVISO Nº 55/2012 DO TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. [...]. Atraso na entrega do imóvel que gera agonia àqueles que despenderam suas economias na esperança de adquirir determinados bens imobiliários. Conjunto probatório que evidencia a falha na prestação do serviço. Responsabilidade civil objetiva da Apelada. Dano moral in re ipsa. Dever de indenizar. Negado provimento ao recurso de apelação. (TJ-RJ - APL: 01245865520108190002 RIO DE JANEIRO NITEROI 7 VARA CIVEL, Relator: JDS. DES. ISABELA PESSANHA CHAGAS, Data de Julgamento: 20/07/2015, VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR, Data de Publicação: 22/07/2015)
V- CONCLUSÃO
..........Portanto, concluímos que o atraso na entrega do imóvel é fato suficiente para ensejar na responsabilização das empresas contratadas. Essa responsabilidade é objetiva e solidária entre a construtora e incorporadora. Além disso, esse ônus pode recair também sobre a imobiliária e o corretor, caso fique comprovada a sua culpa.
..........Ademais, a lei estabelece um limite de 180 dias de atraso, bem como estabelece a obrigação de que haja a informação ao adquirente de 6 em 6 meses sobre o andamento da obra. Constatando a violação, o consumidor pode rescindir o contrato e requerer todos os valores pagos, bem como demandar a justa responsabilização por perdas e danos.
..........Vale lembrar que é essencial que cada caso concreto seja examinado com base no bom senso, boa-fé e razoabilidade, pois lembremos que abusos e infortúnios podem acometer a ambas as partes envolvidas.
VI- Referências:
¹FILHO, Sérgio Cavalieri. Programa de Responsabilidade Civil. 5ª Ed. Malheiros Editores: São Paulo, 2014. p. 344
²RIZZARDO, Arnaldo. Responsabilidade Civil. 6ª Ed. Imprenta: Rio de Janeiro, Forense, 2005. p.550
REsp 1.729.593. Tema/Repetitivo 996. 2ª Seção. Relator Marco Aurélio Bellizze. Acórdão publicado em 27/09/2019.
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