Guia: I- Introdução; II- Sobre o Assunto; III- Fundamento Jurídico; IV- Entendimento dos Tribunais; V- Conclusão; VI- Referências.
I- Introdução
No Brasil, a pandemia da COVID-19 exigiu severas medidas governamentais a fim de conter sua disseminação, o que impactou de forma negativa os setores econômicos de maneira geral.
Como resultado, houve um aumento na taxa de desemprego, bem como uma redução salarial de muitos profissionais, pois as empresas também tiveram uma queda nas suas receitas.
Sendo assim, o efeito no ramo imobiliário foi o crescimento do número de aluguéis atrasados, pois os valores que antes pagos já com certa dificuldade, hoje em dia se mostram incompatíveis com a realidade financeira de muitos inquilinos.
Desse modo, pergunto:
É justo manter o valor do aluguel no mesmo patamar?
Está havendo um desequilíbrio contratual?
Há a possibilidade de exigir esse reajuste dos aluguéis judicialmente?
Como estão decidindo os tribunais sobre a questão?
II- Sobre o Assunto
De início, você deve entender que “contrato” é um instrumento particular em que são estabelecidas obrigações entre as partes. No caso da locação de imóveis, enquanto uma parte se obriga a disponibilizar sua propriedade, a outra parte se compromete a pagar um valor por sua utilização.
Entretanto, embora o cumprimento dos contratos tenha natureza obrigatória, podem ocorrer circunstâncias adversas que tornam as obrigações pactuadas extremamente excessivas para um dos contratantes, motivo pelo qual surge a necessidade e o direito de se realizar uma revisão contratual. Esse é o caso da “pandemia do coronavírus”.
Sendo assim, os locatários (inquilinos), em primeiro momento, buscam a negociação pelo desconto nos valores com os proprietários dos imóveis. Porém, já que nem sempre essas tratativas são bem sucedidas, a outra saída encontrada é recorrer ao judiciário para dar uma solução efetiva à questão.
III- Fundamento Jurídico
Do ponto de vista jurídico, esse reajuste encontra fundamento na chamada “Teoria da Imprevisão”, ou seja, na ocorrência de situações de força maior (inesperadas) que provocam um desequilíbrio contratual.
Logo, surge para a parte prejudicada o direito à revisão do contrato, como forma de manter a proporcionalidade das obrigações assumidas.
IV- Entendimento dos Tribunais
Como dito anteriormente, ao não obterem êxito na negociação dos aluguéis, os inquilinos estão recorrendo ao judiciário para demandar esse reajuste.
Assim, após uma profunda análise nas decisões mais recentes sobre o tema, é possível perceber um posicionamento dominante dos juízes de RECONHECER o direito do inquilino, ou seja, em garantir o desconto nos aluguéis.
As decisões, em sua maioria, possuem os seguintes fundamentos:
Teoria da Imprevisão (circunstância inesperada que justifica o reajuste);
Desequilíbrio no relacionamento das partes;
Ônus financeiro do cenário pandêmico deve ser suportado por ambos os contratantes.
Vale destacar que os descontos podem ser retroativos, ou seja, incidindo desde o momento em que foram suspensas as atividades, mesmo que a ação judicial tenha sido ajuizada só depois.
O percentual concedido geralmente varia entre 10% a 50% de desconto no valor cheio dos aluguéis, sendo ponderado de acordo com o desequilíbrio e as necessidades constatadas em cada caso concreto.
Mencionamos ainda que esse reajuste é TEMPORÁRIO, pelo número de meses determinado pelo juiz na sentença. Assim, após cessados os efeitos, as partes podem retornar à situação anterior, seja através de um novo instrumento contratual ou até mesmo daquele antigo.
*Obs:
- Não é a queda na renda que justifica a revisão contratual, mas sim a impossibilidade do inquilino de exercer regularmente a sua atividade profissional.
- Ou seja, não basta dizer que houve uma redução na remuneração, quando o inquilino sequer parou de exercer sua atividade econômica.
V- Conclusão
Portanto, concluímos que:
Não é justo manter o valor dos aluguéis no mesmo patamar;
Há um desequilíbrio contratual, já que apenas uma das partes estaria suportando o prejuízo financeiro decorrente do cenário pandêmico;
É plenamente possível recorrer ao judiciário para resolver a questão;
Os tribunais têm adotado um posicionamento majoritário no sentido de garantir o reajuste dos aluguéis, com o consequente desconto nos valores.
Desse modo, deve ser privilegiada a negociação com o proprietário do imóvel, mas caso não seja possível, o aconselhável é que busque o auxílio de um advogado para dar uma maior orientação sobre a questão a fim de garantir o reajuste contratual em juízo.
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VI- Referências