I- Introdução
..........No segundo artigo da Série “Compra e Venda de Imóveis”, vamos destacar os principais cuidados que você, que pensa em algum dia adquirir um imóvel, deve tomar.
Se você não leu o primeiro artigo da série, então confira no link: Compra e Venda de Imóveis: Uma abordagem Geral
..........Apesar do aumento na segurança em torno da aquisição de propriedades imobiliárias, principalmente em razão do crescente movimento de regularização das áreas, bem como da formalização de registros e averbações na matrícula do imóvel, ressaltamos que algumas precauções ainda são indispensáveis na hora de fechar um negócio dessa natureza.
..........Sendo assim, seguindo a nossa abordagem, o presente artigo responderá aos seguintes questionamentos:
Quais os principais cuidados na hora de comprar um imóvel?
Como saber se o imóvel está apto à venda?
Como verificar a situação jurídica e financeira do vendedor?
II- Cuidados Essenciais
..........Após escolher o imóvel de seu interesse, uma nova análise deve ser feita para garantir um mínimo de segurança jurídica nessa aquisição. No caso, alguns cuidados podem ser adotados, dentre os quais te contamos a partir de agora:
1. Verificar a situação jurídica/registral do imóvel
..........Uma forma recomendável de realizar essa verificação é através da certidão de ônus reais que consiste num documento registrado e expedido em cartório, contendo informações fundamentais sobre as condições do imóvel, como:
Histórico dos proprietários do imóvel;
Penhoras, arrematações e outros gravames sobre o bem;
Informações sobre registro de garantia de imóvel e outras;
Ações e processos que envolvam o imóvel.
Onde solicitar esse documento? No próprio cartório onde o imóvel está registrado.
..........A partir dessa certidão, você saberá se o imóvel está apto à venda.
..........Além disso, é interessante a análise de outros aspectos, como a consulta da certidão negativa de IPTU (para imóveis urbanos) ou ITR (para imóveis rurais), pois é comum a venda de imóveis com tais impostos pendentes, um gasto que acabará sendo arcado injustamente pelo novo proprietário.
Onde solicitar esse documento? No site da prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado.
2. Conferir a situação jurídica/financeira do vendedor
..........Lembre-se que além de comprar um imóvel, você também está negociando com alguém, seja uma pessoa física ou mesmo uma empresa (pessoa jurídica), portanto é imprescindível saber a credibilidade e a situação pessoal daquele vendedor.
..........Essa situação pode ser conferida basicamente através da solicitação das seguintes certidões pessoais:
Certidões negativas de ações cíveis, criminais e trabalhistas;
Onde solicitar esses documentos? Nos sites do tribunal de justiça da região e do próprio Tribunal Superior do Trabalho.
Certidão negativa de ações federais;
Onde solicitar esse documento? No site da justiça federal.
Certidão negativa de títulos protestados.
Onde solicitar esse documento? Nos cartórios de protesto da cidade onde reside o vendedor ou de onde exerce sua atividade.
..........Apesar de um imóvel estar apto à venda, as situações reveladas pelas referidas certidões podem vir a causar problemas judiciais, resultando inclusive no desfazimento do negócio e na perda do bem.
Observação importante!
..........Não é recomendável que as certidões sejam fornecidas pelo próprio vendedor. Ora, caso ele esteja devendo e seja desonesto, poderá vir a apresentar certidões falsas, omitindo informações essenciais!
..........Por esse motivo, procure você mesmo ir atrás de emitir tais certidões, só assim terá a certeza da segurança dos dados fornecidos.
3. Registrar o título aquisitivo
..........Como destacado no primeiro artigo desta série, providencie desde logo o registro do título aquisitivo(contrato de compra e venda, escritura, etc) na matrícula do imóvel, pois apenas após tal registro, estará garantido um devido reconhecimento público quanto à aquisição do bem.
..........Caso não haja o registro, nada impede que o vendedor, embora tenha recebido o valor pelo bem, continue como o seu proprietário, podendo os seus credores pedirem que o imóvel seja penhorado e leiloado para pagamento das dívidas.
..........Além disso, outro perigo é que nada impede ao vendedor, ainda proprietário, vender novamente o bem para outra pessoa e, pior, se esse novo comprador registre o seu título, ele se tornará será o legítimo proprietário!
4. Conferir os termos Contratais
..........Um risco que pode trazer futuros prejuízos para o comprador é justamente deixar de ler com atenção o contrato de aquisição, deixando passar pontos cruciais como despesas cartorárias, as multas de atraso no pagamento, hipóteses de rescisão e outras peculiaridades próprias do imóvel.
E o auxílio de um Advogado?
..........Bom, pode ocorrer que nenhuma das certidões ou cuidados mencionados revelem que o devedor possui algum débito perante à justiça e que o imóvel esteja apto à venda.
..........Contudo, existe a possibilidade de que as certidões acusem alguma pendência (seja uma hipoteca, uma ação judicial, etc), além de outras que, excepcionalmente, podem não serem mostradas pelas certidões.
..........Nesse caso, para verificar se isso comprometerá a viabilidade do negócio, é necessário um estudo detalhado da situação específica, sendo assim, é recomendável o auxílio de um advogado especializado na matéria.
III- Conclusão
..........Portanto, conclui-se que no momento da compra de um imóvel é essencial tomar algumas precauções tanto em relação ao próprio bem, como em relação à pessoa do vendedor e ao instrumento contratual que firma os termos do negócio.
..........Dessa forma, dependendo do valor investido, vale à pena contratar um profissional especializado para realizar o seu acompanhamento durante a efetivação da aquisição imobiliária.
IV- Referências
SILVA, Bruno Mattos. Compra de Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise dos riscos. 12. ed. São Paulo: Atlas, 2019.
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