I- Introdução
..........No terceiro artigo da Série “Compra e Venda de Imóveis”, vamos destacar os principais tributos, ou melhor, impostos, que você deverá pagar no momento da realização desse importante negócio jurídico.
Se você não leu o segundo artigo da série, então confira no link: Cuidados na Compra de Imóveis: muita atenção!
..........Como já dito anteriormente, apesar de a compra e venda de imóveis ser tão comum no Brasil, ainda desperta bastante dúvida nos seus negociantes. Entre as dúvidas, notamos que as principais dizem respeito aos impostos pagos e oriundos dessa transferência da propriedade.
..........Sendo assim, seguindo a nossa abordagem, o presente artigo responderá aos seguintes questionamentos:
Quais os principais impostos cobrados na compra e venda de um imóvel?
Quem deve pagar tais impostos, o comprador ou o vendedor?
*Obs: impostos e tributos são termos distintos, tributo é gênero que engloba os impostos, iremos utilizar ambos os nomes com o mesmo significado.
II- Principais Impostos
1. ITBI
..........O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) como o próprio nome já diz, é o imposto pago por ocasião da transferência do direito de propriedade de imóveis.
..........Portanto, ele é pago sempre que houver a mudança do proprietário do bem, como é o caso do contrato de compra e venda.
Entendi, mas quanto deve ser pago?
..........Bom, a base de cálculo para esse imposto é o chamado “Valor Venal” do imóvel. Apesar das inúmeras discussões sobre o que seria tal valor, costuma-se atribuir ao valor de venda do imóvel no mercado de acordo com a avaliação do município.
..........Sendo um imposto de competência municipal, é preciso conferir a legislação da cidade onde se situa o bem para saber qual a alíquota (porcentagem) que é cobrada sobre a base de cálculo (valor venal).
Hum, certo. Mas quem paga esse imposto?
..........A própria lei municipal definirá quem é o pagador, mas normalmente, essas leis costumam atribuir essa responsabilidade ao comprador.
..........Importante lembrar que, mesmo que a lei defina o responsável por esse pagamento, os contratantes podem definir quem será o encarregado pelo cumprimento do tributo, podendo ser assim atribuído ao vendedor.
Boas explicações, só mais uma dúvida, em que momento o ITBI deve ser pago?
..........Quem definirá o momento será a própria lei municipal, o mais comum é que o pagamento desse imposto seja pré-requisito para a lavratura da escritura pública de compra e venda. Sobre a escritura pública, confira no link do artigo anterior:
..........Entretanto, em algumas cidades, o ITBI só precisará ser pago no momento do registro da escritura de compra e venda na matrícula do imóvel. De qualquer modo, é importante saber o que prevê a legislação do seu município.
2. IPTU ou ITR
..........Já o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um imposto cobrado anualmente de todos os proprietários de imóveis urbanos.
..........É importante mencionar que alguns imóveis possuem isenção desse imposto, mas isso será uma discussão para um outro momento.
Interessante, porém quem é o responsável pelo pagamento desse tributo?
..........O responsável será o proprietário atual do imóvel, ou seja, é possível que você venha a pagar valores a título de IPTU atrasados, mesmo que na época da cobrança o imóvel fosse de propriedade de outra pessoa.
..........Por essa razão, afirmamos no artigo anterior que é importante, antes de comprar um imóvel, solicitar uma Certidão Negativa de Tributos na prefeitura do local onde está situado o bem, justamente para evitar surpresas desagradáveis como o pagamento do referido imposto.
Entendi...e quanto ao ITR, o que significa?
..........O Imposto Territorial Rural (ITR) é semelhante ao IPTU, mas correspondente às propriedades rurais.
..........De igual modo, é pago anualmente pelo proprietário atual do bem, ou seja, também é essencial que o comprador requisite uma certidão perante a Secretaria da Receita Federal para verificar débitos referentes ao imóvel.
..........Um ponto importante é que para registrar a escritura de compra e venda (ou outro título aquisitivo) na matrícula do imóvel, é necessário apresentar prova do pagamento do ITR dos últimos 5 anos. (exigência do Art. 21 da Lei nº 9.9393/96)
3. Imposto de Renda (IR)
..........Realmente, a compra e venda em si não é um fato gerador do temido Imposto de Renda, contudo, o ganho de capital (lucro) decorrente dessa venda é passível do pagamento desse tributo pelo vendedor do imóvel.
..........Aqui mencionamos que há hipóteses em que o vendedor estará isento do pagamento do IR, como já destacado em artigo nosso:
..........Entretanto, via de regra, caso haja a venda de um imóvel e desta venda origine um ganho de capital, o vendedor deverá recolher um percentual que varia de 15% (se o lucro não ultrapassar 5 milhões de reais) a 22,5% (lucro superior a 30 milhões de reais) a título de Imposto de Renda.
E o auxílio de um Advogado?
..........Como dito, tais impostos possuem legislações específicas, variando também em cada cidade, portanto, sempre que possível, é interessante o apoio de um profissional habilitado para lhe acompanhar na realização de um negócio como a compra e venda de um imóvel, principalmente em decorrência do elevado valor envolvido.
..........Ainda, relembramos que determinados imóveis e algumas condições específicas do comprador/vendedor podem se enquadrar em hipóteses de isenção de tributos, sendo indispensável o auxílio de um advogado experiente no assunto para realizar a análise do caso.
III- Conclusão
..........Portanto, conclui-se que no momento da compra de um imóvel os principais tributos que incidem são o ITBI, o IPTU/ITR e o Imposto de Renda, que possuem regras específicas sobre o seu modo de pagamento, incluindo quem será o pagador, o momento de cumprimento e o valor da sua contribuição.
..........Vale destacar que existem hipóteses de isenção no pagamento desses tributos, algumas já tratadas nesse site, mas que que é essencial o apoio de um profissional habilitado para conferir se o seu negócio e o imóvel negociado se enquadram nesses benefícios.
IV- Referências
SILVA, Bruno Mattos. Compra de Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise dos riscos. 12. ed. São Paulo: Atlas, 2019.
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